从上个月初，成都实行了新的楼市政策，认房不认贷，最近半个月，好几个朋友都在网上问我，想买改善型的房子，如何抉择？我在这里整理了一下供各位有需要的朋友参考一下。
我的朋友基本都是35岁左右，都有稳定的工作，有三个都是事业单位，还有两个是国企，而且都是小领导，收入很稳定，有两个家庭是两个还，其他三个是一个孩子，孩子都是上初中了，都想一方的父母一起居住，有个照看，不需要双方父母都在，会引起不必要的麻烦，他们的父母基本上有退休工资，有一家人男方的父母在农村，另外有一家女方的父母在农村，改善型刚需，我推荐的是花园洋房。
花园洋房在十年前是带有花园草坪和独立车库，只有3层楼，就好比如今的叠拼，一跃二，三跃四，五跃六，都是独立电梯入户，一楼住户和顶楼住户相对会好一些，因为有地下室或者屋顶花园赠送，中间户什么都没有赠送，价格上相对要便宜一点。
花园洋房的容积率很低，一般容积率都不会超过1.0，大多数容积率在0.8或者0.6，使用面积较大，而且从字面意思就能够准确的看出，花园洋房每户都会配有一个花园，这种外国式建筑风格的住宅就被称为花园洋房。
如今的花园洋房和以前的概念有所区别，花园洋房就是花园、露台设计，在价格上是低于叠拼，比普通的洋房要好，次于叠拼，如今大环境下，受到不少改善或者刚改的青睐。
花园洋房，总高不超过6层，一梯两户，纯板式结构，很多地产商修的6+1、7+1甚至12层的2梯四户也叫洋房，这些按照规范来说，7-11层为小高层，12-18层叫中高层了，所以不要去相信开发商宣传的7层以上的都叫洋房的说法。
花园洋房，总层高只有6层，挑选的楼层并不多，归纳一下，顶底楼带花园和屋顶花园（露台），其他楼层就是2、3、4、5四个楼层的区别，因为只有6层，选择面就很好选。
花园洋房中，顶楼定价是最贵的，基本带露台或者是复式跃层，使用面积多达近一倍。
地段:花园洋房和其他别墅类产品有所区别，花园洋房基本修建在市区，不会太偏，有些地产商甚至修建在核心地段核心区域。
缺点:定价最贵，因为赠送较大，羊毛出在羊身上，赠送的面积都会收取额外费用，只是加在了建筑面积内；房价高，总价高，这是唯一的缺点。
漏水问题：在顶楼做花园时，至少要做三次防水，以防时间久了之后，会漏水，装修费用较高。
一楼基本是带花园或者庭院，与顶楼相比，要次一点，露台其实楼上每一层都有，1楼的优势是什么？
首选:前后花园，虽然不能搭建，但可以硬化处理，做一些小景观独立花园是没问题的，有些是可以搭建成钢结构，能搭建的效果很好，装修较贵，基本上画面面积要做到1500元/平米的预算。
再者:有地下室赠送，大部分没有采光井，不过储藏室也不错，可以做影视室，藏酒室，都非常好。
缺点:总价相比来说较高；采光欠佳、有可能潮湿，要做好防潮处理；安全性要注意，出门要锁好门、窗，以防不法分子趁虚而入，减少不必要的损失。
对于高层来说，次顶层是最好的，但对于洋房来说，有点高了，需要等电梯，不坐电梯，爬楼有点高了，很多洋房上楼的楼梯很窄，不比高层至少两个人并排，而洋房只能一个人的宽度。
从定价来说，价格排第三，视野、采光比2、3、4层要好，虽然没有顶、底楼赠送花园和屋顶花园，是洋房中性价比较好的，对中庭的环境可以尽收眼底，很适合居住，即使停电爬楼，也不会太高，对于老人，也不会那么累。
为什么这两层楼在一块呢，在定价里面，3楼和4楼是一模一样的价格，共同点很多，赠送的都是露台，楼层高度是相同，视野也不多，叠拼别墅也相对这个高度，不高不低刚刚好，价格适中。
不会因为什么四楼谐音不好而价格减少，在洋房里面没有这种观点，而且是金三银四，是最好的诠释，很多开发商在定价的时候，四楼往往还会比三楼价格多20元/平米，这个楼层非常适中，空气和环境都是最佳的。
很多人认为2楼价格要比3/4楼贵，因为2楼不用坐电梯就可以下楼上楼，不潮湿，非常方便。
从定价上讲，2楼采光比1楼好一点，因为洋房容积率较低，修建时几乎都是靠地块中央，景观树木较多，2楼相对6米高的树子高度会影响。
洋房的定价，从低楼层到高楼层，本来整体高度不高，所以定价会从低高，顶楼和底楼是特殊楼层，价格会不一样。
如今大环境下，经济下行，很多刚改开始选择接触面少的房子考虑，未来保值增值，花园洋房是首选，一梯两户南北通透户型是很重要的。
